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關(guān)于對深圳證券交易所關(guān)注函[2019]第137號回復(fù)的公告
發(fā)布時間：
2019-12-23 10:12:00
寧夏東方鉭業(yè)股份有限公司關(guān)于對深圳證券交易所關(guān)注函[2019]第137號回復(fù)的公告本公司及董事會全體成員保證信息披露的內(nèi)容真實、準確、完整
寧夏東方鉭業(yè)股份有限公司
關(guān)于對深圳證券交易所關(guān)注函[2019]第137號回復(fù)的公告
本公司及董事會全體成員保證信息披露的內(nèi)容真實、準確、完整，沒有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或重大遺漏。
公司于2019年12月15日收到深圳證券交易所發(fā)來的《關(guān)于對寧夏東方鉭業(yè)股份有限公司的關(guān)注函》（公司部關(guān)注函[2019]第137號）公司現(xiàn)根據(jù)反饋意見所涉問題進行說明和解釋，并公告如下：
1. 按照《主板信息披露業(yè)務(wù)備忘錄第7號——信息披露公告格式》第1號《上市公司收購、出售資產(chǎn)公告格式》的相關(guān)要求，補充披露上述房產(chǎn)的歷史沿革，包括你公司獲得上述房產(chǎn)的時間、方式、價格、運營情況等，并說明部分房產(chǎn)已簽訂租賃合同的情況是否影響你公司出售相關(guān)房產(chǎn)；上述房產(chǎn)的權(quán)屬，包括是否存在抵押、質(zhì)押或者其他第三人權(quán)利，是否存在涉及有關(guān)資產(chǎn)的重大爭議、訴訟或仲裁事項，是否存在查封、凍結(jié)情形等。
回復(fù)：
（1）北京房產(chǎn)的歷史沿革
2005年12月份西北證券有限公司抵賬給寧夏有色金屬冶煉廠（現(xiàn)控股股東中色（寧夏）東方集團有限公司的前身）22套房地產(chǎn)。2006年6月1日，公司與寧夏有色金屬冶煉廠簽訂了《房屋買賣合同》，寧夏有色金屬冶煉廠將其所取得的18套房產(chǎn)評估作價后出售給本公司，該房產(chǎn)總建筑面積2387.08平方米，經(jīng)北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司評估確認，上述房產(chǎn)交易價格為：平均單價為11770人民幣元/平方米，總價為人民幣2808.82萬元，雙方同意以此作為交易的總價格。2006年6月14日，上述房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)正式過戶到公司名下。（具體內(nèi)容詳見2007年3月23日《2006年年度報告》）
（2）房產(chǎn)的運營情況及部分房產(chǎn)已簽訂租賃合同的情況
公司出售的北京11套房產(chǎn)，2016年以前用于公司華北銷售業(yè)務(wù)和公司內(nèi)部員工赴京出差住宿。目前，部分房產(chǎn)對外租賃，其他房產(chǎn)閑置。
截止評估基準日，房屋日常維護良好，房屋2#2506和2#2507兩套和2#2502-5一間已出租，除此未設(shè)定抵押等他項權(quán)利。
租賃房產(chǎn)已簽訂租賃合同，根據(jù)雙方簽訂的租賃合同第九條（一）經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，可以解除本合同；第十條（二）：租賃期內(nèi)，甲方需提前收回該房屋的，或乙方需提前退租的，應(yīng)提前30日通知對方，并按月租金的100%支付違約金，甲方還應(yīng)退還相應(yīng)的租金。若公司掛牌交易成功，合同雙方將按合同約定，按照協(xié)商方式提前解除租賃合同。
（3）房產(chǎn)的權(quán)屬情況
北京11套房產(chǎn)不存在抵押、質(zhì)押或者其他第三人權(quán)利，不存在涉及有關(guān)資產(chǎn)的重大爭議、訴訟或仲裁事項，不存在查封、凍結(jié)情形等。
2. 你公司在2019年底啟動出售上述房產(chǎn)交易的目的、是否具有商業(yè)實質(zhì)，并結(jié)合你公司主營業(yè)務(wù)說明出售房產(chǎn)事項是否符合你公司發(fā)展戰(zhàn)略。
回復(fù)：
（1）出售房產(chǎn)交易的目的
1）主要目的是為盤活閑置資產(chǎn)，促進公司主營業(yè)務(wù)發(fā)展。
2）如上述閑置房產(chǎn)按市場價格順利出售并及時回收出售房產(chǎn)款項，公司將獲得的出售款項用于補充公司日常生產(chǎn)經(jīng)營所需的流動資金，減少經(jīng)營資金融資需求，降低財務(wù)費用；同時減少固定資產(chǎn)折舊計提，對公司的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果將產(chǎn)生積極影響。
3）根據(jù)初步測算，如交易成功，該項交易預(yù)計將獲得收益。
（2）出售房產(chǎn)具有商業(yè)實質(zhì)
公司擬通過產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)掛牌的方式公開對外出售房產(chǎn)，各項資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格以資產(chǎn)評估值為基礎(chǔ)，評估結(jié)果具備公允性，最終交易對方和交易價格將根據(jù)市場情況確定，并在受讓方確定后簽署房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，收取資金。本次交易既符合公司主營業(yè)務(wù)發(fā)展需要，也有利于公司優(yōu)化資產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，有雙贏性質(zhì)，具備商業(yè)實質(zhì)。
（3）公司出售房產(chǎn)事項符合公司發(fā)展戰(zhàn)略
公司圍繞“聚焦實業(yè)、突出主業(yè)、專注專業(yè)”的戰(zhàn)略部署，落實“圍繞鉭鈮產(chǎn)業(yè)做精做強，開拓新型材料持續(xù)發(fā)展”的發(fā)展戰(zhàn)略。強身健體，收縮不相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資與資產(chǎn)處置。房產(chǎn)的處置屬于整合內(nèi)部非主業(yè)資源，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的舉措，符合公司發(fā)展戰(zhàn)略。公司將各項資源集中于鉭鈮主業(yè)，加快轉(zhuǎn)型升級和結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，增強上市公司的資本實力和可持續(xù)發(fā)展能力，有利于上市公司做優(yōu)做強，有利于國有資產(chǎn)的保值增值，符合上市公司及廣大股東的利益。
3. 你公司以市場法和收益法對上述房產(chǎn)進行評估，請詳細說明兩種方法下的評估過程、評估參數(shù)、評估結(jié)果，其中，評估參數(shù)包括但不限于市場法下可比案例的選取依據(jù)、對交易日期、交易情況、地域等關(guān)鍵參數(shù)的調(diào)整方法；收益法下收入、成本、折現(xiàn)率等的預(yù)測依據(jù)及相關(guān)參數(shù)選取的合理性等，并披露相關(guān)資產(chǎn)的評估說明。同時，請說明你公司選取市場法下的評估價值作為最終評估結(jié)果的原因和合理性。
回復(fù)：
根據(jù)《資產(chǎn)評估準則--基本準則》，應(yīng)當根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析市場法、收益法、成本法三種基本方法的適用性，依法選擇評估方法。
由于本次評估對象是住宅房地產(chǎn)，市場上可找到相同或相似交易案例，故本次評估具備采用市場法的適用條件；市場上可找到相同或相似租賃案例，故本次評估具備采用收益法的適用條件；本次評估對象結(jié)構(gòu)清晰，各項房地產(chǎn)可以單獨評估確認，由于評估對象均非自建，預(yù)決算資料無法取得，北京千鶴家園小區(qū)房地產(chǎn)無土地資料，不具備采用成本法的適用條件。
（一）市場法是在求取一宗委估房地產(chǎn)價格時，依據(jù)替代原理，將委估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期交易價格進行對照比較，通過對交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素等進行修正，得出委估房地產(chǎn)在評估基準日的價格。
基本計算公式為：
P=P′×A×B×C×D×E
式中：P-----評估對象評估價值；
P′-----參照物交易價格；
A-----交易情況修正系數(shù)；
B-----交易日期修正系數(shù)；
C-----區(qū)域因素修正系數(shù)；
D-----個別因素修正系數(shù)；
E-----權(quán)益狀況修正系數(shù)。
交易情況修正系數(shù)A用于將參照物的交易價格調(diào)整為一般市場情況下的正常、客觀、公正的交易價格。
交易日期修正系數(shù)B用于將參照物的交易價格調(diào)整為評估基準日的價格。
區(qū)域因素修正系數(shù)C用于調(diào)整評估對象與參照物在地理位置、周邊環(huán)境、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施等方面的差異。
個別因素修正系數(shù)D用于調(diào)整評估對象與參照物在結(jié)構(gòu)、朝向、樓層、裝修、施工質(zhì)量、配套服務(wù)設(shè)施、已使用年限等方面的差異。
權(quán)益狀況修正系數(shù)E用于調(diào)整評估對象與參照物在土地使用權(quán)類型、規(guī)劃條件裝修、用益物權(quán)設(shè)立情況、擔(dān)保物權(quán)設(shè)立情況、租賃或占有情況、拖欠稅費情況、查封情況、權(quán)屬清晰情況待方面的差異。
（二）收益法是基于預(yù)期原則和貨幣的時間價值觀念，運用適當?shù)恼郜F(xiàn)率，將預(yù)期的委估的房地產(chǎn)在未來各年的正常凈收益折算成估價期的現(xiàn)值，累加后得出委估房地產(chǎn)價值的評估方法。
收益法的基本公式：
其中：
P——房地產(chǎn)價格
Ri——第i年的純收益
r——折現(xiàn)率
n——收益期
①確定房地產(chǎn)年有效毛收益。根據(jù)產(chǎn)權(quán)持有者提供的租賃合同書以及周邊區(qū)市場調(diào)查情況，合同期內(nèi)按照合同約定的租金作為計算年有效毛收益的基礎(chǔ)，合同期外按照市場租金水平作為計算年有效毛收益的基礎(chǔ)，并按照評估對象所在地區(qū)同類房產(chǎn)的平均出租率確定評估對象的出租率。
②確定房地產(chǎn)年總費用。委估房地產(chǎn)在正常出租年份的年總費用包括：該房地產(chǎn)的管理費、保險費、維修費及經(jīng)營稅金等(包括：城市維護建設(shè)稅及教育費附加、房產(chǎn)稅、土地使用稅)；上述成本的計算是按照國家及當?shù)卣囊?guī)定或參照行業(yè)慣例進行的，其中涉及的委估房地產(chǎn)的重置成本是參考當?shù)叵嗨品课萁ㄖ镌靸r指標取定的。
③確定房地產(chǎn)的年純收益。房地產(chǎn)的年純收益是其房地產(chǎn)年有效毛收益減房地產(chǎn)年總費用的余額。
④確定折現(xiàn)率。采用安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法。由于已簽訂租約的房產(chǎn)和未簽訂租約的房產(chǎn)風(fēng)險是不同的，對于合同期內(nèi)和合同期外，采用不同的折現(xiàn)率。
⑤確定房地產(chǎn)價值。
（三）評估案例
以寧夏東方鉭業(yè)股份有限公司，固定資產(chǎn)-房屋建筑物評估明細表序號1千鶴家園2#2403 為例
1.基本情況
千鶴家園小區(qū)東臨惠新北里街、南臨惠新北街、西臨惠新西街、北臨北四環(huán)東路輔路，評估對象所在2號位于小區(qū)北部，建成于2003年9月，東西朝向，每層房號01至08共8戶，3部電梯1部砼梯。評估對象位于2號樓24層，2403號朝西。房地產(chǎn)證登記表記錄共14套房地產(chǎn)，2403房為其中1套，建筑面積為108.97平方米。
房屋所有權(quán)證號為京房權(quán)證朝股06字第00239號，證載房屋所有權(quán)人為寧夏東方鉭業(yè)股份有限公司，房屋坐落朝陽區(qū)北四環(huán)東路108號千鶴家園2號樓，產(chǎn)別為股份制，幢號見登記表(共14套)，結(jié)構(gòu)為鋼混，房屋總層數(shù)25，建筑面積為1805.06平方米，設(shè)計用途為住宅。
2.市場法測算過程
（1） 選取比較實例
評估對象位于北京市朝陽區(qū)北四環(huán)東路108號千鶴家園2號樓，交通便利，有地鐵5號線、公交18、567、674、684路等多條線路通過。評估根據(jù)該建筑物的區(qū)位和情況，選擇與評估對象同區(qū)域的建筑物A、B、C三宗交易實例作為比較實例，三宗實例均為正常格局房地產(chǎn)：
案例A：千鶴家園住宅小區(qū)，位于朝陽區(qū)北四環(huán)東路108號，塔樓建成于2003年9月，鋼混結(jié)構(gòu)，中樓層/25層，2室1廳，朝向西，建筑面積108.97平方米，售價728萬（除稅）。裝修標準：外墻貼磚，防盜門，塑鋼窗；室內(nèi)簡裝。成交日期2018年5月30日。
案例B：千鶴家園住宅小區(qū)，位于朝陽區(qū)北四環(huán)東路108號，塔樓建成于2003年9月，鋼混結(jié)構(gòu)，高樓層/25層，2室1廳，朝向西，建筑面積104.1平方米，售價746萬（除稅）。裝修標準：外墻貼磚，防盜門，塑鋼窗；室內(nèi)精裝。成交日期2019年8月15日。
案例C：千鶴家園住宅小區(qū)，位于朝陽區(qū)北四環(huán)東路108號，塔樓建成于2003年9月，鋼混結(jié)構(gòu)，25/25層，2室1廳，朝向西，建筑面積104.1平方米，售價704萬（除稅）。裝修標準：外墻貼磚，防盜門，塑鋼窗；室內(nèi)精裝。成交日期2019年2月25日。
比較因素條件說明表
（2） 交易情況修正
交易情況修正系數(shù)=正常交易的交易情況指數(shù)/比較實例的交易情況指數(shù)
設(shè)定正常交易的交易情況指數(shù)為100，因比較實例A、B、C均為正常成交價，故不需進行交易情況修正。
（3） 進行交易日期修正
交易日期修正系數(shù)=評估基準日價格指數(shù)/比較實例交易時點價格指數(shù)
評估案例交易時間與評估基準日不同，二手房交易指數(shù)有變化，故進行交易日期修正。
（4） 進行區(qū)域因素修正
區(qū)域因素修正系數(shù) = 估價對象區(qū)域因素指數(shù)/比較實例的區(qū)域因素指數(shù)
因比較實例與評估對象位于同一區(qū)域，故對繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境、公共配套等區(qū)域因素進行調(diào)整。
（5） 進行個別因素修正
以評估對象房地產(chǎn)的個別因素，如建成年代、裝修、面積、樓層、朝向、結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)施、格局等為基準，比較評估對象與交易實例在上述方面的差異并進行調(diào)整。
（6） 權(quán)益狀況因素修正
以評估對象房地產(chǎn)的權(quán)益狀況因素，如土地使用權(quán)類型、規(guī)劃條件裝修、用益物權(quán)設(shè)立情況、擔(dān)保物權(quán)設(shè)立情況、租賃或占有情況、拖欠稅費情況、查封情況、權(quán)屬清晰情況為基準，比較評估對象與交易實例在上述方面的差異并進行調(diào)整。
（7） 計算評估對象的評估值
因素比較修正系數(shù)表
因素比較修正系數(shù)計算表
（8） 確定評估值
市場單價＝(61,733+61,437+59,996)÷3
＝61,055 (元/m2) 取整
評估值＝市場單價×面積
＝61,055×108.97
＝6,653,200(元) 百位取整
3.收益法測算過程
（1）
計算公式
其中：P—房地產(chǎn)價格
Ri—未來第i個年度預(yù)期收益額
r—折現(xiàn)率
n—收益期
（2） 確定折現(xiàn)率
資本化率采用安全利率加上風(fēng)險調(diào)整值的方法來求取。所謂安全利率，是指無風(fēng)險的資本投資收益率，以銀行一年期存款利率作為安全利率，考慮到估價對象的用途、利潤、風(fēng)險，結(jié)合近期房地產(chǎn)市場供求現(xiàn)狀以及同類物業(yè)的投資風(fēng)險和行業(yè)報酬率，確定資本化率。于評估基準日，一年期定期存款利率為1.5%，北京房地產(chǎn)租賃期內(nèi)取5.5%的年風(fēng)險調(diào)整值，租賃期外取6.5%的年風(fēng)險調(diào)整值；得出租賃期內(nèi)資本化率為7.0%，租賃期外資本化率為8.0%。
（3） 確定收益期限
委估北京房地產(chǎn)建成于2003年9月，鋼混結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟耐用年限為60年，已建成15.98年，尚可使用年限為44.02年，委托人未能提供土地使用權(quán)相關(guān)資料，故本次評估以房產(chǎn)年限計算收益期，未考慮殘余價值。
（4） 確定年有效毛收入
評估對象2#2403房，建筑面積108.97平方米，評估基準日對周邊同類房產(chǎn)的租金進行調(diào)查，平均租金水平在每日每建筑面積3.2元至3.6元，通過比較分析評估對象與周邊房產(chǎn)的差異，調(diào)整后得出客觀租金，過程如下：
A.選取比較實例
案例A：千鶴家園房產(chǎn)，建成于2003年，高樓層/25F，朝東，建筑面積109平方米，月租金10,500元（除稅），折合每平方米日租金為3.21元，簡裝。
案例B：千鶴家園房產(chǎn)，建成于2003年，中樓層/25F，朝南，建筑面積101平方米，月租金10,500元（除稅），折合每平方米日租金為3.47元，簡裝。
案例C：千鶴家園房產(chǎn)，建成于2003年，中樓層/25F，朝南，建筑面積112平方米，月租金12,000元（除稅），折合每平方米日租金為3.57元，簡裝。
比較因素條件說明表
B.交易情況修正
交易情況修正系數(shù)=正常交易的交易情況指數(shù)/比較實例的交易情況指數(shù)
設(shè)定正常交易的交易情況指數(shù)為100，因比較實例A、B、C均為正常成交價，故不需進行交易情況修正。
C.進行交易日期修正
交易日期修正系數(shù)=評估基準日價格指數(shù)/比較實例交易時點價格指數(shù)
評估案例交易時間與評估基準日相近，近期房屋租金無較大波動，故不需進行交易日期修正。
D.進行區(qū)域因素修正
區(qū)域因素修正系數(shù) = 估價對象區(qū)域因素指數(shù)/比較實例的區(qū)域因素指數(shù)
因比較實例與評估對象位于同一區(qū)域，故不需對繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境、公共配套等區(qū)域因素進行調(diào)整。
E.進行個別因素修正
以評估對象房地產(chǎn)的個別因素，如建成年代、裝修、面積、用途、樓層、結(jié)構(gòu)、臨街狀況等為基準，比較評估對象與交易實例在上述方面的差異并進行調(diào)整。
F.計算評估對象的評估值
因素比較修正系數(shù)表
因素比較修正系數(shù)計算表
G..確定評估值
本次評估單價取三個可比案例修正值的平均數(shù)作為評估值。
市場單價＝(3.15+3.15+3.27)÷3
＝3.19 (元/m2)
參考評估基準日與上年同期的北京二手房出租掛牌價格指數(shù)變動率，確定未來三年租金增長率2.7%，三年后租金保持在第三年基礎(chǔ)上不變。本次評估年出租率按11個月確定，年空置率按8%考慮。詳見附表1。
（5） 確定年總費用
A.年管理費
管理費是指為房屋及設(shè)備正常使用每年需要支付的日常管理、人員工資等費用，管理費通常按年營業(yè)收入的5%計算，具體計算見附表2。
B.年維修費
維修費是指為保障房屋及設(shè)備正常使用每年需要支付的修繕費，維修費通常按房屋重置全價的1%計算，具體計算見附表2。
C.年保險費
保險費是指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險公司支付的費用，根據(jù)保險公司的有關(guān)規(guī)定，保險費率為房屋重置價的0.2%，具體計算見附表2。
D.稅費
委估對象應(yīng)當繳納的稅費主要包括房產(chǎn)稅、城建稅及教育費附加等，具體計算如下：
a.房產(chǎn)稅
根據(jù)稅法的有關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)稅按照租金收入的12%計算，或按房產(chǎn)扣除30%后價值的1.2%計算，具體計算見附表2。
b.城建稅及教育費附加
根據(jù)稅法的有關(guān)規(guī)定，增值稅率取5%，城建稅是增值稅的7%，教育費附加是增值稅的3%，地方教育費附加是增值稅的2%，附加稅率共計按客觀收益的0.6%計算，具體計算見附表2。
c.根據(jù)稅法的有關(guān)規(guī)定，土地使用稅按土地面積每平方米12元計算，分攤土地面積是57.35平方米(未見證載，按容積率1.9測算)，具體計算見附表2。
（6） 確定純收入
分段計算出年有效收入、年費用，最后得出年純收入，詳見附表3。
（7） 確定房地產(chǎn)價格
將年純收入、資本化率、收益年限代入收益法公式，折現(xiàn)加和得出房地產(chǎn)價格為1,202,000元，詳見附表3。
4.評估值的確定及公司選取市場法的原因和合理性
千鶴家園2#2403號房地產(chǎn)市場法評估結(jié)果為665.32萬元，收益法評估結(jié)果為120.20萬元，差異很大。收益法評估所得出的結(jié)論雖能體現(xiàn)房地產(chǎn)的總體收益能力，但房地產(chǎn)獲利能力的量化和現(xiàn)值化存在諸多不確定因素,故本次評估未采用收益法評估結(jié)果作為最終評估結(jié)論，而是選取更能真實反映評估對象市場價值的市場法評估結(jié)果作為最終評估結(jié)果。
評估結(jié)論為：千鶴家園2#2403號房地產(chǎn)在評估基準日的市場價值評估值為665.32萬元。
（四）評估結(jié)論及分析
1、評估結(jié)論（收益法）
在評估基準日2019年9月30日，寧夏東方鉭業(yè)股份有限公司所有的北京千鶴家園小區(qū)11套房地產(chǎn)賬面價值為1,264.96萬元，評估價值為1743.19萬元。評估結(jié)論詳細情況見下表：
2.評估結(jié)論（市場法）
在評估基準日2019年9月30日，寧夏東方鉭業(yè)股份有限公司所有的北京千鶴家園小區(qū)11套房地產(chǎn)賬面價值為1,264.96萬元，評估價值為8,756.69萬元。(大寫為人民幣捌仟柒佰伍拾陸萬陸仟玖佰元整，精確至佰位)。評估結(jié)論詳細情況見下表：
3.評估結(jié)論與賬面價值比較變動情況及原因
評估結(jié)果較賬面值增減值情況見下表：
評估結(jié)果與賬面價值比較表
評估增值的主要原因為產(chǎn)權(quán)持有單位取得評估對象時間為2006年，距離評估基準日較遠，近十幾年有較大增值。
關(guān)于對深圳證券交易所關(guān)注函[2019]第137號回復(fù)的公告
本公司及董事會全體成員保證信息披露的內(nèi)容真實、準確、完整，沒有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或重大遺漏。
公司于2019年12月15日收到深圳證券交易所發(fā)來的《關(guān)于對寧夏東方鉭業(yè)股份有限公司的關(guān)注函》（公司部關(guān)注函[2019]第137號）公司現(xiàn)根據(jù)反饋意見所涉問題進行說明和解釋，并公告如下：
1. 按照《主板信息披露業(yè)務(wù)備忘錄第7號——信息披露公告格式》第1號《上市公司收購、出售資產(chǎn)公告格式》的相關(guān)要求，補充披露上述房產(chǎn)的歷史沿革，包括你公司獲得上述房產(chǎn)的時間、方式、價格、運營情況等，并說明部分房產(chǎn)已簽訂租賃合同的情況是否影響你公司出售相關(guān)房產(chǎn)；上述房產(chǎn)的權(quán)屬，包括是否存在抵押、質(zhì)押或者其他第三人權(quán)利，是否存在涉及有關(guān)資產(chǎn)的重大爭議、訴訟或仲裁事項，是否存在查封、凍結(jié)情形等。
回復(fù)：
（1）北京房產(chǎn)的歷史沿革
2005年12月份西北證券有限公司抵賬給寧夏有色金屬冶煉廠（現(xiàn)控股股東中色（寧夏）東方集團有限公司的前身）22套房地產(chǎn)。2006年6月1日，公司與寧夏有色金屬冶煉廠簽訂了《房屋買賣合同》，寧夏有色金屬冶煉廠將其所取得的18套房產(chǎn)評估作價后出售給本公司，該房產(chǎn)總建筑面積2387.08平方米，經(jīng)北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司評估確認，上述房產(chǎn)交易價格為：平均單價為11770人民幣元/平方米，總價為人民幣2808.82萬元，雙方同意以此作為交易的總價格。2006年6月14日，上述房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)正式過戶到公司名下。（具體內(nèi)容詳見2007年3月23日《2006年年度報告》）
（2）房產(chǎn)的運營情況及部分房產(chǎn)已簽訂租賃合同的情況
公司出售的北京11套房產(chǎn)，2016年以前用于公司華北銷售業(yè)務(wù)和公司內(nèi)部員工赴京出差住宿。目前，部分房產(chǎn)對外租賃，其他房產(chǎn)閑置。
截止評估基準日，房屋日常維護良好，房屋2#2506和2#2507兩套和2#2502-5一間已出租，除此未設(shè)定抵押等他項權(quán)利。
租賃房產(chǎn)已簽訂租賃合同，根據(jù)雙方簽訂的租賃合同第九條（一）經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，可以解除本合同；第十條（二）：租賃期內(nèi)，甲方需提前收回該房屋的，或乙方需提前退租的，應(yīng)提前30日通知對方，并按月租金的100%支付違約金，甲方還應(yīng)退還相應(yīng)的租金。若公司掛牌交易成功，合同雙方將按合同約定，按照協(xié)商方式提前解除租賃合同。
（3）房產(chǎn)的權(quán)屬情況
北京11套房產(chǎn)不存在抵押、質(zhì)押或者其他第三人權(quán)利，不存在涉及有關(guān)資產(chǎn)的重大爭議、訴訟或仲裁事項，不存在查封、凍結(jié)情形等。
2. 你公司在2019年底啟動出售上述房產(chǎn)交易的目的、是否具有商業(yè)實質(zhì)，并結(jié)合你公司主營業(yè)務(wù)說明出售房產(chǎn)事項是否符合你公司發(fā)展戰(zhàn)略。
回復(fù)：
（1）出售房產(chǎn)交易的目的
1）主要目的是為盤活閑置資產(chǎn)，促進公司主營業(yè)務(wù)發(fā)展。
2）如上述閑置房產(chǎn)按市場價格順利出售并及時回收出售房產(chǎn)款項，公司將獲得的出售款項用于補充公司日常生產(chǎn)經(jīng)營所需的流動資金，減少經(jīng)營資金融資需求，降低財務(wù)費用；同時減少固定資產(chǎn)折舊計提，對公司的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果將產(chǎn)生積極影響。
3）根據(jù)初步測算，如交易成功，該項交易預(yù)計將獲得收益。
（2）出售房產(chǎn)具有商業(yè)實質(zhì)
公司擬通過產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)掛牌的方式公開對外出售房產(chǎn)，各項資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格以資產(chǎn)評估值為基礎(chǔ)，評估結(jié)果具備公允性，最終交易對方和交易價格將根據(jù)市場情況確定，并在受讓方確定后簽署房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，收取資金。本次交易既符合公司主營業(yè)務(wù)發(fā)展需要，也有利于公司優(yōu)化資產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，有雙贏性質(zhì)，具備商業(yè)實質(zhì)。
（3）公司出售房產(chǎn)事項符合公司發(fā)展戰(zhàn)略
公司圍繞“聚焦實業(yè)、突出主業(yè)、專注專業(yè)”的戰(zhàn)略部署，落實“圍繞鉭鈮產(chǎn)業(yè)做精做強，開拓新型材料持續(xù)發(fā)展”的發(fā)展戰(zhàn)略。強身健體，收縮不相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資與資產(chǎn)處置。房產(chǎn)的處置屬于整合內(nèi)部非主業(yè)資源，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的舉措，符合公司發(fā)展戰(zhàn)略。公司將各項資源集中于鉭鈮主業(yè)，加快轉(zhuǎn)型升級和結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，增強上市公司的資本實力和可持續(xù)發(fā)展能力，有利于上市公司做優(yōu)做強，有利于國有資產(chǎn)的保值增值，符合上市公司及廣大股東的利益。
3. 你公司以市場法和收益法對上述房產(chǎn)進行評估，請詳細說明兩種方法下的評估過程、評估參數(shù)、評估結(jié)果，其中，評估參數(shù)包括但不限于市場法下可比案例的選取依據(jù)、對交易日期、交易情況、地域等關(guān)鍵參數(shù)的調(diào)整方法；收益法下收入、成本、折現(xiàn)率等的預(yù)測依據(jù)及相關(guān)參數(shù)選取的合理性等，并披露相關(guān)資產(chǎn)的評估說明。同時，請說明你公司選取市場法下的評估價值作為最終評估結(jié)果的原因和合理性。
回復(fù)：
根據(jù)《資產(chǎn)評估準則--基本準則》，應(yīng)當根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析市場法、收益法、成本法三種基本方法的適用性，依法選擇評估方法。
由于本次評估對象是住宅房地產(chǎn)，市場上可找到相同或相似交易案例，故本次評估具備采用市場法的適用條件；市場上可找到相同或相似租賃案例，故本次評估具備采用收益法的適用條件；本次評估對象結(jié)構(gòu)清晰，各項房地產(chǎn)可以單獨評估確認，由于評估對象均非自建，預(yù)決算資料無法取得，北京千鶴家園小區(qū)房地產(chǎn)無土地資料，不具備采用成本法的適用條件。
（一）市場法是在求取一宗委估房地產(chǎn)價格時，依據(jù)替代原理，將委估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期交易價格進行對照比較，通過對交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素等進行修正，得出委估房地產(chǎn)在評估基準日的價格。
基本計算公式為：
P=P′×A×B×C×D×E
式中：P-----評估對象評估價值；
P′-----參照物交易價格；
A-----交易情況修正系數(shù)；
B-----交易日期修正系數(shù)；
C-----區(qū)域因素修正系數(shù)；
D-----個別因素修正系數(shù)；
E-----權(quán)益狀況修正系數(shù)。
交易情況修正系數(shù)A用于將參照物的交易價格調(diào)整為一般市場情況下的正常、客觀、公正的交易價格。
交易日期修正系數(shù)B用于將參照物的交易價格調(diào)整為評估基準日的價格。
區(qū)域因素修正系數(shù)C用于調(diào)整評估對象與參照物在地理位置、周邊環(huán)境、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施等方面的差異。
個別因素修正系數(shù)D用于調(diào)整評估對象與參照物在結(jié)構(gòu)、朝向、樓層、裝修、施工質(zhì)量、配套服務(wù)設(shè)施、已使用年限等方面的差異。
權(quán)益狀況修正系數(shù)E用于調(diào)整評估對象與參照物在土地使用權(quán)類型、規(guī)劃條件裝修、用益物權(quán)設(shè)立情況、擔(dān)保物權(quán)設(shè)立情況、租賃或占有情況、拖欠稅費情況、查封情況、權(quán)屬清晰情況待方面的差異。
（二）收益法是基于預(yù)期原則和貨幣的時間價值觀念，運用適當?shù)恼郜F(xiàn)率，將預(yù)期的委估的房地產(chǎn)在未來各年的正常凈收益折算成估價期的現(xiàn)值，累加后得出委估房地產(chǎn)價值的評估方法。
 |
其中：
P——房地產(chǎn)價格
Ri——第i年的純收益
r——折現(xiàn)率
n——收益期
①確定房地產(chǎn)年有效毛收益。根據(jù)產(chǎn)權(quán)持有者提供的租賃合同書以及周邊區(qū)市場調(diào)查情況，合同期內(nèi)按照合同約定的租金作為計算年有效毛收益的基礎(chǔ)，合同期外按照市場租金水平作為計算年有效毛收益的基礎(chǔ)，并按照評估對象所在地區(qū)同類房產(chǎn)的平均出租率確定評估對象的出租率。
②確定房地產(chǎn)年總費用。委估房地產(chǎn)在正常出租年份的年總費用包括：該房地產(chǎn)的管理費、保險費、維修費及經(jīng)營稅金等(包括：城市維護建設(shè)稅及教育費附加、房產(chǎn)稅、土地使用稅)；上述成本的計算是按照國家及當?shù)卣囊?guī)定或參照行業(yè)慣例進行的，其中涉及的委估房地產(chǎn)的重置成本是參考當?shù)叵嗨品课萁ㄖ镌靸r指標取定的。
③確定房地產(chǎn)的年純收益。房地產(chǎn)的年純收益是其房地產(chǎn)年有效毛收益減房地產(chǎn)年總費用的余額。
④確定折現(xiàn)率。采用安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法。由于已簽訂租約的房產(chǎn)和未簽訂租約的房產(chǎn)風(fēng)險是不同的，對于合同期內(nèi)和合同期外，采用不同的折現(xiàn)率。
⑤確定房地產(chǎn)價值。
（三）評估案例
以寧夏東方鉭業(yè)股份有限公司，固定資產(chǎn)-房屋建筑物評估明細表序號1千鶴家園2#2403 為例
1.基本情況
千鶴家園小區(qū)東臨惠新北里街、南臨惠新北街、西臨惠新西街、北臨北四環(huán)東路輔路，評估對象所在2號位于小區(qū)北部，建成于2003年9月，東西朝向，每層房號01至08共8戶，3部電梯1部砼梯。評估對象位于2號樓24層，2403號朝西。房地產(chǎn)證登記表記錄共14套房地產(chǎn)，2403房為其中1套，建筑面積為108.97平方米。
房屋所有權(quán)證號為京房權(quán)證朝股06字第00239號，證載房屋所有權(quán)人為寧夏東方鉭業(yè)股份有限公司，房屋坐落朝陽區(qū)北四環(huán)東路108號千鶴家園2號樓，產(chǎn)別為股份制，幢號見登記表(共14套)，結(jié)構(gòu)為鋼混，房屋總層數(shù)25，建筑面積為1805.06平方米，設(shè)計用途為住宅。
2.市場法測算過程
（1） 選取比較實例
評估對象位于北京市朝陽區(qū)北四環(huán)東路108號千鶴家園2號樓，交通便利，有地鐵5號線、公交18、567、674、684路等多條線路通過。評估根據(jù)該建筑物的區(qū)位和情況，選擇與評估對象同區(qū)域的建筑物A、B、C三宗交易實例作為比較實例，三宗實例均為正常格局房地產(chǎn)：
案例A：千鶴家園住宅小區(qū)，位于朝陽區(qū)北四環(huán)東路108號，塔樓建成于2003年9月，鋼混結(jié)構(gòu)，中樓層/25層，2室1廳，朝向西，建筑面積108.97平方米，售價728萬（除稅）。裝修標準：外墻貼磚，防盜門，塑鋼窗；室內(nèi)簡裝。成交日期2018年5月30日。
案例B：千鶴家園住宅小區(qū)，位于朝陽區(qū)北四環(huán)東路108號，塔樓建成于2003年9月，鋼混結(jié)構(gòu)，高樓層/25層，2室1廳，朝向西，建筑面積104.1平方米，售價746萬（除稅）。裝修標準：外墻貼磚，防盜門，塑鋼窗；室內(nèi)精裝。成交日期2019年8月15日。
案例C：千鶴家園住宅小區(qū)，位于朝陽區(qū)北四環(huán)東路108號，塔樓建成于2003年9月，鋼混結(jié)構(gòu)，25/25層，2室1廳，朝向西，建筑面積104.1平方米，售價704萬（除稅）。裝修標準：外墻貼磚，防盜門，塑鋼窗；室內(nèi)精裝。成交日期2019年2月25日。
比較因素條件說明表
| 比較內(nèi)容 | 實例A | 實例B | 實例C | 評估對象 |
| 所處地區(qū) | 北四環(huán)東路108號 | 北四環(huán)東路108號 | 北四環(huán)東路108號 | 北四環(huán)東路108號 |
| 交易日期 | 2018.5.30 | 2019.8.15 | 2019.2.25 | 2019.9.30 |
| 交易情況 | 正常 | 正常 | 正常 | 正常 |
| 繁華程度 | 較繁華 | 較繁華 | 較繁華 | 較繁華 |
| 交通便捷程度 | 較便捷 | 較便捷 | 較便捷 | 較便捷 |
| 環(huán)境 | 較好 | 較好 | 較好 | 較好 |
| 公共配套 | 較齊全 | 較齊全 | 較齊全 | 較齊全 |
| 建成年代(年) | 2003 | 2003 | 2003 | 2003 |
| 裝修情況 | 簡裝 | 精裝 | 精裝 | 簡裝 |
| 建筑結(jié)構(gòu) | 鋼混 | 鋼混 | 鋼混 | 鋼混 |
| 建筑面積(m2) | 108.97 | 104.1 | 104.1 | 108.97 |
| 樓層 | 中樓層/25F | 高樓層/25F | 25/25F | 24/25F |
| 朝向 | 西 | 西 | 西 | 西 |
| 設(shè)備設(shè)施 | 三梯八戶 | 三梯十戶 | 三梯十戶 | 三梯八戶 |
| 格局 | 2室1廳 | 2室1廳 | 2室1廳 | 1室2廳 |
| 土地使用權(quán)類型 | 出讓 | 出讓 | 出讓 | 出讓 |
| 規(guī)劃條件 | 無規(guī)劃限制條件 | 無規(guī)劃限制條件 | 無規(guī)劃限制條件 | 無規(guī)劃限制條件 |
| 用益物權(quán)設(shè)立情況 | 無用益物權(quán)設(shè)立 | 無用益物權(quán)設(shè)立 | 無用益物權(quán)設(shè)立 | 無用益物權(quán)設(shè)立 |
| 擔(dān)保物權(quán)設(shè)立情況 | 無擔(dān)保物權(quán)設(shè)立 | 無擔(dān)保物權(quán)設(shè)立 | 無擔(dān)保物權(quán)設(shè)立 | 無擔(dān)保物權(quán)設(shè)立 |
| 租賃或占有情況 | 無租賃或占有 | 無租賃或占有 | 無租賃或占有 | 無租賃或占有 |
| 拖欠稅費情況 | 無拖欠稅費 | 無拖欠稅費 | 無拖欠稅費 | 無拖欠稅費 |
| 查封情況 | 無查封 | 無查封 | 無查封 | 無查封 |
| 權(quán)屬清晰情況 | 權(quán)屬清晰 | 權(quán)屬清晰 | 權(quán)屬清晰 | 權(quán)屬清晰 |
| 交易單價(元/m2) | 66,807 | 71,662 | 67,627 |
交易情況修正系數(shù)=正常交易的交易情況指數(shù)/比較實例的交易情況指數(shù)
設(shè)定正常交易的交易情況指數(shù)為100，因比較實例A、B、C均為正常成交價，故不需進行交易情況修正。
（3） 進行交易日期修正
交易日期修正系數(shù)=評估基準日價格指數(shù)/比較實例交易時點價格指數(shù)
評估案例交易時間與評估基準日不同，二手房交易指數(shù)有變化，故進行交易日期修正。
（4） 進行區(qū)域因素修正
區(qū)域因素修正系數(shù) = 估價對象區(qū)域因素指數(shù)/比較實例的區(qū)域因素指數(shù)
因比較實例與評估對象位于同一區(qū)域，故對繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境、公共配套等區(qū)域因素進行調(diào)整。
（5） 進行個別因素修正
以評估對象房地產(chǎn)的個別因素，如建成年代、裝修、面積、樓層、朝向、結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)施、格局等為基準，比較評估對象與交易實例在上述方面的差異并進行調(diào)整。
（6） 權(quán)益狀況因素修正
以評估對象房地產(chǎn)的權(quán)益狀況因素，如土地使用權(quán)類型、規(guī)劃條件裝修、用益物權(quán)設(shè)立情況、擔(dān)保物權(quán)設(shè)立情況、租賃或占有情況、拖欠稅費情況、查封情況、權(quán)屬清晰情況為基準，比較評估對象與交易實例在上述方面的差異并進行調(diào)整。
（7） 計算評估對象的評估值
因素比較修正系數(shù)表
| 項目 | 實例A | 實例B | 實例C |
| 交易日期修正 | 180.37/182.26 | 180.37/182.18 | 180.37/181.49 |
| 交易情況修正 | 100/100 | 100/100 | 100/100 |
| 區(qū)域因素修正 | |||
| 1．繁華程度 | 100/100 | 100/100 | 100/100 |
| 2．交通便捷程度 | 100/100 | 100/100 | 100/100 |
| 3．環(huán)境 | 100/100 | 100/100 | 100/100 |
| 4．公共配套 | 100/100 | 100/100 | 100/100 |
| 個別因素修正 | |||
| 1．建成年代 | 100/100 | 100/100 | 100/100 |
| 2．裝修 | 100/100 | 100/110 | 100/110 |
| 3．建筑結(jié)構(gòu) | 100/100 | 100/100 | 100/100 |
| 4．面積 | 100/100 | 100/101 | 100/101 |
| 5．樓層 | 100/102 | 100/100 | 100/97 |
| 6．朝向 | 100/100 | 100/100 | 100/100 |
| 7．設(shè)備設(shè)施 | 100/100 | 100/99 | 100/99 |
| 8．格局 | 100/105 | 100/105 | 100/105 |
| 權(quán)益狀況因素修正 | |||
| 1．土地使用權(quán)類型 | 100/100 | 100/100 | 100/100 |
| 2．規(guī)劃條件 | 100/100 | 100/100 | 100/100 |
| 3．用益物權(quán)設(shè)立情況 | 100/100 | 100/100 | 100/100 |
| 4．擔(dān)保物權(quán)設(shè)立情況 | 100/100 | 100/100 | 100/100 |
| 5．租賃或占有情況 | 100/100 | 100/100 | 100/100 |
| 6．拖欠稅費情況 | 100/100 | 100/100 | 100/100 |
| 7．查封情況 | 100/100 | 100/100 | 100/100 |
| 8．權(quán)屬清晰情況 | 100/100 | 100/100 | 100/100 |
因素比較修正系數(shù)計算表
| 項目 | 實例A | 實例B | 實例C |
| 交易單價(元/m2) | 66,807 | 71,662 | 67,627 |
| 交易情況修正 | 1.0000 | 1.0000 | 1.0000 |
| 交易日期修正 | 0.9896 | 0.9901 | 0.9938 |
| 區(qū)域因素修正 | 1.0000 | 1.0000 | 1.0000 |
| 個別因素修正 | 0.9337 | 0.8659 | 0.8927 |
| 權(quán)益狀況因素修正 | 1.0000 | 1.0000 | 1.0000 |
| 比準單價(元/m2) | 61,733 | 61,437 | 59,996 |
市場單價＝(61,733+61,437+59,996)÷3
＝61,055 (元/m2) 取整
評估值＝市場單價×面積
＝61,055×108.97
＝6,653,200(元) 百位取整
3.收益法測算過程
（1）
 |
其中：P—房地產(chǎn)價格
Ri—未來第i個年度預(yù)期收益額
r—折現(xiàn)率
n—收益期
（2） 確定折現(xiàn)率
資本化率采用安全利率加上風(fēng)險調(diào)整值的方法來求取。所謂安全利率，是指無風(fēng)險的資本投資收益率，以銀行一年期存款利率作為安全利率，考慮到估價對象的用途、利潤、風(fēng)險，結(jié)合近期房地產(chǎn)市場供求現(xiàn)狀以及同類物業(yè)的投資風(fēng)險和行業(yè)報酬率，確定資本化率。于評估基準日，一年期定期存款利率為1.5%，北京房地產(chǎn)租賃期內(nèi)取5.5%的年風(fēng)險調(diào)整值，租賃期外取6.5%的年風(fēng)險調(diào)整值；得出租賃期內(nèi)資本化率為7.0%，租賃期外資本化率為8.0%。
（3） 確定收益期限
委估北京房地產(chǎn)建成于2003年9月，鋼混結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟耐用年限為60年，已建成15.98年，尚可使用年限為44.02年，委托人未能提供土地使用權(quán)相關(guān)資料，故本次評估以房產(chǎn)年限計算收益期，未考慮殘余價值。
（4） 確定年有效毛收入
評估對象2#2403房，建筑面積108.97平方米，評估基準日對周邊同類房產(chǎn)的租金進行調(diào)查，平均租金水平在每日每建筑面積3.2元至3.6元，通過比較分析評估對象與周邊房產(chǎn)的差異，調(diào)整后得出客觀租金，過程如下：
A.選取比較實例
案例A：千鶴家園房產(chǎn)，建成于2003年，高樓層/25F，朝東，建筑面積109平方米，月租金10,500元（除稅），折合每平方米日租金為3.21元，簡裝。
案例B：千鶴家園房產(chǎn)，建成于2003年，中樓層/25F，朝南，建筑面積101平方米，月租金10,500元（除稅），折合每平方米日租金為3.47元，簡裝。
案例C：千鶴家園房產(chǎn)，建成于2003年，中樓層/25F，朝南，建筑面積112平方米，月租金12,000元（除稅），折合每平方米日租金為3.57元，簡裝。
比較因素條件說明表
| 比較內(nèi)容 | 評估對象 | 實例A | 實例B | 實例C |
| 所處地區(qū) | 北四環(huán)東路108號 | 北四環(huán)東路108號 | 北四環(huán)東路108號 | 北四環(huán)東路108號 |
| 交易日期 | 2019.9.30 | 2019.9.30 | 2019.9.28 | 2019.9.28 |
| 交易情況 | 正常 | 正常 | 正常 | 正常 |
| 繁華程度 | 較繁華 | 較繁華 | 較繁華 | 較繁華 |
| 交通便捷程度 | 較便捷 | 較便捷 | 較便捷 | 較便捷 |
| 環(huán)境 | 較好 | 較好 | 較好 | 較好 |
| 公共配套 | 較齊全 | 較齊全 | 較齊全 | 較齊全 |
| 建成年代 | 2003 | 2003 | 2003 | 2003 |
| 裝修情況 | 簡裝 | 簡裝 | 簡裝 | 簡裝 |
| 結(jié)構(gòu) | 鋼混 | 鋼混 | 鋼混 | 鋼混 |
| 建筑面積(m2) | 108.97 | 109 | 101 | 112 |
| 樓層 | 24/25F | 高樓層/25F | 中樓層/25F | 中樓層/25F |
| 朝向 | 西 | 東 | 南 | 南 |
| 設(shè)備設(shè)施 | 良好 | 良好 | 良好 | 良好 |
| 格局 | 1室2廳 | 1室2廳 | 2室1廳 | 2室1廳 |
| 交易單價(元/m2) | 3.21 | 3.47 | 3.57 |
交易情況修正系數(shù)=正常交易的交易情況指數(shù)/比較實例的交易情況指數(shù)
設(shè)定正常交易的交易情況指數(shù)為100，因比較實例A、B、C均為正常成交價，故不需進行交易情況修正。
C.進行交易日期修正
交易日期修正系數(shù)=評估基準日價格指數(shù)/比較實例交易時點價格指數(shù)
評估案例交易時間與評估基準日相近，近期房屋租金無較大波動，故不需進行交易日期修正。
D.進行區(qū)域因素修正
區(qū)域因素修正系數(shù) = 估價對象區(qū)域因素指數(shù)/比較實例的區(qū)域因素指數(shù)
因比較實例與評估對象位于同一區(qū)域，故不需對繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境、公共配套等區(qū)域因素進行調(diào)整。
E.進行個別因素修正
以評估對象房地產(chǎn)的個別因素，如建成年代、裝修、面積、用途、樓層、結(jié)構(gòu)、臨街狀況等為基準，比較評估對象與交易實例在上述方面的差異并進行調(diào)整。
F.計算評估對象的評估值
因素比較修正系數(shù)表
| 項目 | 實例A | 實例B | 實例C |
| 交易情況修正 | 100/100 | 100/100 | 100/100 |
| 交易日期修正 | 100/100 | 100/100 | 100/100 |
| 區(qū)域因素修正 | |||
| 1．繁華程度 | 100/100 | 100/100 | 100/100 |
| 2．交通便捷程度 | 100/100 | 100/100 | 100/100 |
| 3．環(huán)境 | 100/100 | 100/100 | 100/100 |
| 4．公共配套 | 100/100 | 100/100 | 100/100 |
| 個別因素修正 | |||
| 1．建成年代 | 100/100 | 100/100 | 100/100 |
| 2．裝修 | 100/100 | 100/100 | 100/100 |
| 3．結(jié)構(gòu) | 100/100 | 100/100 | 100/100 |
| 4．面積 | 100/100 | 100/101 | 100/100 |
| 5．樓層 | 100/101 | 100/102 | 100/102 |
| 6．朝向 | 100/102 | 100/105 | 100/105 |
| 7．設(shè)備設(shè)施 | 100/100 | 100/100 | 100/100 |
| 8．格局 | 100/100 | 100/102 | 100/102 |
因素比較修正系數(shù)計算表
| 項目 | 實例A | 實例B | 實例C |
| 交易單價(元/m2) | 3.21 | 3.47 | 3.57 |
| 交易情況修正 | 1.0000 | 1.0000 | 1.0000 |
| 交易日期修正 | 1.0000 | 1.0000 | 1.0000 |
| 區(qū)域因素修正 | 1.0000 | 1.0000 | 1.0000 |
| 1．繁華程度 | 1.0000 | 1.0000 | 1.0000 |
| 2．交通便捷程度 | 1.0000 | 1.0000 | 1.0000 |
| 3．環(huán)境 | 1.0000 | 1.0000 | 1.0000 |
| 4．公共配套 | 1.0000 | 1.0000 | 1.0000 |
| 個別因素修正 | 0.9804 | 0.9064 | 0.9154 |
| 1．建成年代 | 1.0000 | 1.0000 | 1.0000 |
| 2．裝修 | 1.0000 | 1.0000 | 1.0000 |
| 3．結(jié)構(gòu) | 1.0000 | 1.0000 | 1.0000 |
| 4．面積 | 1.0000 | 0.9804 | 1.0000 |
| 5．樓層 | 1.0000 | 0.9804 | 0.9804 |
| 6．朝向 | 0.9804 | 0.9524 | 0.9524 |
| 7．設(shè)備設(shè)施 | 1.0000 | 1.0000 | 1.0000 |
| 8．格局 | 1.0000 | 1.0000 | 1.0000 |
| 綜合修正系數(shù) | 0.9804 | 0.9064 | 0.9154 |
| 比準單價(元/m2) | 3.15 | 3.15 | 3.27 |
本次評估單價取三個可比案例修正值的平均數(shù)作為評估值。
市場單價＝(3.15+3.15+3.27)÷3
＝3.19 (元/m2)
參考評估基準日與上年同期的北京二手房出租掛牌價格指數(shù)變動率，確定未來三年租金增長率2.7%，三年后租金保持在第三年基礎(chǔ)上不變。本次評估年出租率按11個月確定，年空置率按8%考慮。詳見附表1。
（5） 確定年總費用
A.年管理費
管理費是指為房屋及設(shè)備正常使用每年需要支付的日常管理、人員工資等費用，管理費通常按年營業(yè)收入的5%計算，具體計算見附表2。
B.年維修費
維修費是指為保障房屋及設(shè)備正常使用每年需要支付的修繕費，維修費通常按房屋重置全價的1%計算，具體計算見附表2。
C.年保險費
保險費是指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險公司支付的費用，根據(jù)保險公司的有關(guān)規(guī)定，保險費率為房屋重置價的0.2%，具體計算見附表2。
D.稅費
委估對象應(yīng)當繳納的稅費主要包括房產(chǎn)稅、城建稅及教育費附加等，具體計算如下：
a.房產(chǎn)稅
根據(jù)稅法的有關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)稅按照租金收入的12%計算，或按房產(chǎn)扣除30%后價值的1.2%計算，具體計算見附表2。
b.城建稅及教育費附加
根據(jù)稅法的有關(guān)規(guī)定，增值稅率取5%，城建稅是增值稅的7%，教育費附加是增值稅的3%，地方教育費附加是增值稅的2%，附加稅率共計按客觀收益的0.6%計算，具體計算見附表2。
c.根據(jù)稅法的有關(guān)規(guī)定，土地使用稅按土地面積每平方米12元計算，分攤土地面積是57.35平方米(未見證載，按容積率1.9測算)，具體計算見附表2。
（6） 確定純收入
分段計算出年有效收入、年費用，最后得出年純收入，詳見附表3。
（7） 確定房地產(chǎn)價格
將年純收入、資本化率、收益年限代入收益法公式，折現(xiàn)加和得出房地產(chǎn)價格為1,202,000元，詳見附表3。
4.評估值的確定及公司選取市場法的原因和合理性
千鶴家園2#2403號房地產(chǎn)市場法評估結(jié)果為665.32萬元，收益法評估結(jié)果為120.20萬元，差異很大。收益法評估所得出的結(jié)論雖能體現(xiàn)房地產(chǎn)的總體收益能力，但房地產(chǎn)獲利能力的量化和現(xiàn)值化存在諸多不確定因素,故本次評估未采用收益法評估結(jié)果作為最終評估結(jié)論，而是選取更能真實反映評估對象市場價值的市場法評估結(jié)果作為最終評估結(jié)果。
評估結(jié)論為：千鶴家園2#2403號房地產(chǎn)在評估基準日的市場價值評估值為665.32萬元。
（四）評估結(jié)論及分析
1、評估結(jié)論（收益法）
在評估基準日2019年9月30日，寧夏東方鉭業(yè)股份有限公司所有的北京千鶴家園小區(qū)11套房地產(chǎn)賬面價值為1,264.96萬元，評估價值為1743.19萬元。評估結(jié)論詳細情況見下表：
| 資產(chǎn)評估結(jié)果匯總表 | |||||
| 評估基準日：2019年9月30日 | |||||
| 產(chǎn)權(quán)持有單位：寧夏東方鉭業(yè)股份有限公司 | 金額單位：人民幣萬元 | ||||
| 項 目 | 賬面價值 | 評估價值 | 增減值 | 增值率 | |
| A | B | C=B-A | D=C/A×100% | ||
| 1 | 非流動資產(chǎn) | 1,264.96 | 1,743.19 | 478.23 | 37.81% |
| 2 | 固定資產(chǎn) | 1,264.96 | 1,743.19 | 478.23 | 37.81% |
| 3 | 資產(chǎn)合計 | 1,264.96 | 1,743.19 | 478.23 | 37.81% |
2.評估結(jié)論（市場法）
在評估基準日2019年9月30日，寧夏東方鉭業(yè)股份有限公司所有的北京千鶴家園小區(qū)11套房地產(chǎn)賬面價值為1,264.96萬元，評估價值為8,756.69萬元。(大寫為人民幣捌仟柒佰伍拾陸萬陸仟玖佰元整，精確至佰位)。評估結(jié)論詳細情況見下表：
| 資產(chǎn)評估結(jié)果匯總表 | |||||
| 評估基準日：2019年9月30日 | |||||
| 產(chǎn)權(quán)持有單位：寧夏東方鉭業(yè)股份有限公司 | 金額單位：人民幣萬元 | ||||
| 項 目 | 賬面價值 | 評估價值 | 增減值 | 增值率 | |
| A | B | C=B-A | D=C/A×100% | ||
| 1 | 非流動資產(chǎn) | 1,264.96 | 8,756.69 | 7,491.73 | 592.25% |
| 2 | 固定資產(chǎn) | 1,264.96 | 8,756.69 | 7,491.73 | 592.25% |
| 3 | 資產(chǎn)合計 | 1,264.96 | 8,756.69 | 7,491.73 | 592.25% |
評估結(jié)果較賬面值增減值情況見下表：
評估結(jié)果與賬面價值比較表
| 產(chǎn)權(quán)持有單位：寧夏東方鉭業(yè)股份有限公司 | 金額單位：人民幣元 | ||||
| 序號 | 科目名稱 | 賬面價值 | 評估價值 | 增減值 | 增值率 |
| 一 | 非流動資產(chǎn)合計 | 12,649,582.93 | 87,566,900.00 | 74,917,317.07 | 592.25% |
| 1 | 固定資產(chǎn) | 12,649,582.93 | 87,566,900.00 | 74,917,317.07 | 592.25% |
| 二 | 資產(chǎn)合計 | 12,649,582.93 | 87,566,900.00 | 74,917,317.07 | 592.25% |
附表1
| 樓層 | 收益階段 | 收入 | |||||||||
| 出租面積 | 租金單價 | 空置率 | 年有效租金收入 | 押金利息收入 | 其它收入 | 有效收入小計 | |||||
| 帶租約面積 | 租約外面積 | 租約單價 | 市場單價 | ||||||||
| 起始日 | 終止日 | (1) | (2) | (3) | (4) | (5) | (6)=(1)×(3)+(2)×(4)×(1-(5)) | (7) | (8) | (9)＝∑(6)+(7)+(8) | |
| 千鶴家園2#2403 |
2019年10月1日 | 2019年12月31日 | 108.97 | 3.19 | 8% | 29,182 | 29,182 | ||||
| 2020年1月1日 | 2020年12月31日 | 108.97 | 3.28 | 8% | 120,022 | 120,022 | |||||
| 2021年1月1日 | 2021年12月31日 | 108.97 | 3.37 | 8% | 123,315 | 123,315 | |||||
| 2022年1月1日 | 2063年9月30日 | 108.97 | 3.46 | 8% | 126,609 | 126,609 | |||||
附表2
單位：人民幣元
| 樓層 | 費用 | ||||||||||||||
| 維修費 | 管理費 | 保險費 | 稅金 | 其它費用 | 費用小計 | ||||||||||
| 費率 | 重置價 | 金額 | 費率 | 金額 | 費率 | 重置價 | 金額 | 附加稅率 | 房產(chǎn)稅 | 土地面積 | 稅額 | 金額 | |||
| (10) | (11) | (12)=(10)×(11) | (13) | (14)=(9)×(13) | (15) | (16) | (17)=(16)×(15) | (18) | (19) | (20) | (21) | (22)=(9)×(18)+ (19)+ (20 )×(21) | (23) | (24)=(12)＋(14)＋(17)＋(22)＋(23) | |
| 千鶴家園2#2403 | 0.25% | 284,085 | 710 | 5.0% | 1,459 | 0.05% | 284,085 | 142 | 0.6% | 3,502 | 57.35 | 3.00 | 3,849 | 6,160 | |
| 1.0% | 284,085 | 2,841 | 5.0% | 6,001 | 0.2% | 284,085 | 568 | 0.6% | 14,403 | 57.35 | 12.00 | 15,811 | 25,221 | ||
| 1.0% | 284,085 | 2,841 | 5.0% | 6,166 | 0.2% | 284,085 | 568 | 0.6% | 14,798 | 57.35 | 12.00 | 16,226 | 25,801 | ||
| 1.0% | 284,085 | 2,841 | 5.0% | 6,330 | 0.2% | 284,085 | 568 | 0.6% | 15,193 | 57.35 | 12.00 | 16,641 | 26,380 | ||
附表3
單位：人民幣元
| 樓層 | 收益階段 | 有效總收入 | 費用 | 凈收益 | 資本化率 | 折現(xiàn)系數(shù) | 折現(xiàn)值 | |||||||
| 費用小計 | 收入-費用 | |||||||||||||
| 起始日 | 終止日 | (9) | (24)=(12)＋(14)＋(17)＋(22)＋(23) | (25)=(9)-(24) | (26) | (27) | (28)=(25)×(27) | |||||||
| 千鶴家園2#2403 | 2019年10月1日 | 2019年12月31日 | 29,182 | 6,160 | 23,022 | 8.00% | 0.9809 | 22,583 | ||||||
| 2020年1月1日 | 2020年12月31日 | 120,022 | 25,221 | 94,801 | 8.00% | 0.9083 | 86,106 | |||||||
| 2021年1月1日 | 2021年12月31日 | 123,315 | 25,801 | 97,514 | 8.00% | 0.8410 | 82,009 | |||||||
| 2022年1月1日 | 2063年9月30日 | 126,609 | 26,380 | 100,229 | 8.00% | 10.0902 | 1,011,334 | |||||||
| 評估值 | 1,202,000 | |||||||||||||
4. 你公司擬于12月30日召開股東大會對出售資產(chǎn)事項進行審議。請你公司說明該交易的后續(xù)交易安排，說明交易對你公司凈利潤影響數(shù)的測算依據(jù)，同時，結(jié)合上述出售的預(yù)計完成時間，說明相關(guān)損益的確認時點，并重點對上述交易及相關(guān)影響的不確定性進行風(fēng)險提示。
回復(fù)：
（1）公司交易的后續(xù)安排
公司將于2019年12月30日召開公司2019年第五次臨時股東大會，會議審議通過后，公司將于2020年1月份啟動掛牌出售工作，以房產(chǎn)的資產(chǎn)評估值為掛牌價，在選定的產(chǎn)權(quán)交易所，進行掛牌出售。
2019年1-9月份，公司營業(yè)收入4.53億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤1663萬元，資產(chǎn)負債率28%。四季度公司生產(chǎn)經(jīng)營正常，保持持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。
（2）交易對公司凈利潤影響數(shù)的測算依據(jù)
按照中通誠資產(chǎn)評估有限公司出具的中通評報字【2019】12273號評估報告中所述，擬出售公司北京千鶴家園11套房產(chǎn)評估值為8756.69萬元，若上述房產(chǎn)按評估值完成出售，扣除賬面凈值、各類稅費（土地增值稅、增值稅及附加稅、印花稅等），考慮公司第一次競拍預(yù)計存在流拍情況的因素，測算了擬出售資產(chǎn)對公司凈利潤的影響3000萬元。由于交易是否成交及成交價格存在不確定性，本次交易對公司經(jīng)營和財務(wù)狀況的最終影響尚待產(chǎn)生實際成交價格后方可確定。
（3）出售的預(yù)計完成時間及相關(guān)損益的確認時點
中通誠資產(chǎn)評估有限公司出具的《寧夏東方鉭業(yè)股份有限公司擬出售其所有的北京千鶴家園小區(qū)11套房地產(chǎn)項目資產(chǎn)評估報告》（中通評報字【2019】12273號），評估報告所揭示評估結(jié)論的使用有效期為一年，自評估基準日2019年9月30日起，至2020年9月29日止。由于公司此次出售房產(chǎn)較多，且采取的是在產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出售的方式，結(jié)合北京市房地產(chǎn)市場調(diào)控政策及公司所做的市場調(diào)研情況，此次所出售的房產(chǎn)在評估有效期內(nèi)具體成交數(shù)量具有較大不確定性，如未能全部成交，在評估報告有效期滿，即2020年9月29日后，公司將視北京市房地產(chǎn)市場需求狀況，決定是否再評估后繼續(xù)掛牌出售，直至全部出售為止，公司將根據(jù)相關(guān)要求對出售進展情況進行公告。
公司將于2019年12月30日召開公司2019年第五次臨時股東大會，會議審議通過后，公司將于2020年1月份啟動掛牌出售工作，之后根據(jù)掛牌陸續(xù)成交結(jié)果，按照《企業(yè)會計準則》中收入確認需滿足的條件要求，公司出售房產(chǎn)收入確認的時點為收取款項并辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記之時，同時確認相關(guān)損益。
（4）此項交易的風(fēng)險提示
公司擬處置公司所有的北京千鶴家園小區(qū)11套房地產(chǎn)，評估價值為8,756.69萬元。交易對方及成交價格待實際成交后方可確定。
2020年，隨著國家關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策“房住不炒”和“長效機制”的不斷健全與加強，房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)健康平穩(wěn)發(fā)展，但北京房地產(chǎn)市場價格變化的不確定性因素仍很大，本次交易系通過產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)公開掛牌出售，交易成功與否存在不確定性，敬請投資者注意投資風(fēng)險。
寧夏東方鉭業(yè)股份有限公司
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